សព្វថ្ងៃនេះ គម្រោងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានរីកដុះដាលដូចផ្សិត មិនត្រឹមតែនៅកណ្ដាលក្រុងភ្នំពេញនោះទេ ឥឡូវ គឺរាលដាលទៅដល់តំបន់ជាយៗក្រុង នៅស្ទើរតែគ្រប់ទិសតំបន់។ ខណៈទីផ្សារផ្ទះល្វែង ផ្ទះបុរី និងលំនៅដ្ឋានប្រភេទផ្សេងៗកាន់តែលូតលាស់ ភាពសម្បូរបែបនៃលក្ខខណ្ឌទិញលក់ ក៏បានបង្កភាពងាយស្រួលដល់អ្នកទិញដែរ។

ម្ចាស់គម្រោងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានខ្លះ ផ្ដល់លក្ខខណ្ឌឲ្យអ្នកទិញអាចបង់រំលស់ផ្ទះដោយផ្ទាល់ជាមួយខ្លួន និងដោយមិនចាំបាច់មានបង់ប្រាក់ខ្លះជាមុនថែមទៀតផង។ ម្ចាស់គម្រោងលំនៅដ្ឋានខ្លះ តម្រូវឲ្យអ្នកទិញបង់រំលស់តាមរយៈធនាគារ។

តើការទិញផ្ទះបង់រំលស់ដោយផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់គម្រោង និងបង់រំលស់តាមរយៈធនាគារ តើខុសគ្នាយ៉ាងដូចម្ដេច? តើមួយណាវិជ្ជមាន ឬល្អជាង?

ជុំវិញសំណួរខាងលើនេះ លោក ង៉ែត ជូ អ្នកជំនាញផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច និងជាទីប្រឹក្សាជាន់ខ្ពស់នៃក្រុមហ៊ុនពិគ្រោះយោបល់ Emerging Markets Consulting (EMC) បានផ្ដល់សម្ភាសខ្លីជាមួយ ខេមបូណូមីស ដោយលោកមានប្រសាសន៍ថា ជារួម ការទិញផ្ទះបង់រំលស់តាមរយៈកម្ចីពីធនាគារមានផលវិជ្ជមានច្រើនជាងការបង់រំលស់ដោយផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់គម្រោង។

ប៉ុន្តែ ដំណើរការនៃការបង់រំលស់តាមរយៈធនាគារមានភាពស្មុគស្មាញជាងការបង់រំលស់ដោយផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់គម្រោង។ ការបង់រំលស់ដោយផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់គម្រោងមិនមានភ្ជាប់លក្ខខណ្ឌតឹងរ៉ឹងដូចធនាគារនោះទេ ឲ្យតែអតិថិជនចង់ទិញ ហើយយល់ថា ខ្លួនមានលទ្ធភាពបង់រំលស់ ក៏អាចធ្វើបានភ្លាមដោយកក់ប្រាក់តិចតួច។

លោក ង៉ែត ជូ បញ្ជាក់ឲ្យដឹងថា ហានិភ័យធំៗទាក់ទិននឹងការបង់រំលស់ផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់គម្រោង រួមមាន អតិថិជន ភាគច្រើន មិនបានសិក្សាពីលទ្ធភាពនៃការបង់រំលស់របស់ខ្លួនបានជាក់លាក់ដូចដែលធនាគារបានធ្វើនោះទេ និងមិនបានសិក្សាពីភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង ក៏ដូចជាកម្មសិទ្ធិនៃផ្ទះដែលខ្លួនបានទិញនោះដែរ។

ផ្ទុយទៅវិញ ការបង់រំលស់តាមរយៈធនាគារមានផលវិជ្ជមាន និងបានកាត់បន្ថយនូវហានិភ័យជាច្រើន សម្រាប់អតិថិជនដែលទិញផ្ទះ ដូចជា៖

១) មុននឹងផ្តល់កម្ចី ធនាគារធ្វើការសិក្សាពីភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង និងឯកសារកម្មសិទ្ធិរបស់ផ្ទះ។ ធនាគារនឹងមិនផ្តល់កម្ចីនោះទេ ប្រសិនបើគ្មានភាពស្របច្បាប់។

២) កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះស្របច្បាប់ក៏បានផ្ទេរទៅឲ្យអតិថិជនផងដែរ មុននឹងដាក់បញ្ចាំជាមួយធនាគារ។ ផ្ទុយទៅវិញ បើបង់រំលស់ជាមួយម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់ កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះនៅតែជារបស់ម្ចាស់គម្រោង ដរាបណាការបង់រំលស់មិនទាន់បានបញ្ចប់។

៣) មុននឹងផ្តល់កម្ចី ធនាគារក៏សិក្សាពីលទ្ធភាពសងត្រលប់របស់អតិថិជនយ៉ាងប្រយ័ត្នប្រយែង។

៤) មុននឹងផ្តល់កម្ចី ធនាគារធ្វើការវាយតម្លៃផ្ទះទៅតាមតម្លៃទីផ្សារ ដែលជាទូទៅ មិនសូវមានតម្លៃខ្ពស់ដូចតម្លៃលក់ដោយម្ចាស់គម្រោងនោះទេ។ ម្យ៉ាងទៀត ការតម្រូវឲ្យមានប្រាក់បង់ជាមុនយ៉ាងតិចប្រហែល ២៥% នៃតម្លៃផ្ទះ ក៏បានកាត់បន្ថយនូវហានិភ័យជាច្រើនសម្រាប់អតិថិជន ដែរ។

៥) បន្ថែមលើចំណុចវិជ្ជមានខាងលើ អត្រាការប្រាក់ដែលកំណត់ដោយធនាគារមានកម្រិតទាបជាងអត្រាការប្រាក់កំណត់ដោយម្ចាស់គម្រោងរហូតដល់ទៅចន្លោះ ពី ៤% ទៅ ៥% ឯណោះ (ជាទូទៅ ធនាគារកំណត់ការប្រាក់ប្រមាណ ៧% ឬ ៨% ក្នុង១ឆ្នាំ ខណៈដែលម្ចាស់គម្រោងកំណត់ការប្រាក់ជាមធ្យម ១២% ក្នុង១ឆ្នាំ)៕